Analyse: Schleichender Verlust von leistbarem Wohnraum in der Stadt Salzburg

Die Fachhochschule Salzburg hat die Veränderung von Wohnraum in der Stadt Salzburg seit 2015 in einer Sondierung betrachtet. Die Ergebnisse zeigen, dass Baukultur und Leistbarkeit leiden, wenn private Eigentümer:innen den Weg von Abriss und Neubau einschlagen.

Die gebaute Umwelt verändert sich - nicht immer zum Positiven
Forscher vom Department Design and Green Engineering der FH Salzburg erfassten systematisch, wie sich die gebaute Umwelt in der Stadt Salzburg seit dem Jahr 2015 veränderte. Der Fokus lag auf dem Wohnbau, für den in einem Zeitraum von zehn Jahren Abbruchmaßnahmen und Neubauvorhaben erfasst wurden. Knapp 600 Wohngebäude wurden bereits abgerissen oder sind dafür vorgesehen. Dem gegenüber wurden knapp 750 Wohngebäude neu errichtet bzw. sind aktuell in Planung. Die Methodik der Datenerfassung umfasste den Abgleich von Luftbildern, Recherchen zur Bautätigkeit und Lokalaugenscheine, bei denen auch Fotodokumentationen erstellt wurden.

Die Ergebnisse lassen erkennen, dass Gebiete mit Ein- und Zweifamilienhäusern eine hohe Aktivität aufweisen, also viele Abrisse durchgeführt und Neubauvorhaben realisiert wurden. Hinsichtlich der Konstruktion dominieren im Neubau Stahlbeton- und Mauerwerksbauweisen. Eine Betrachtung der Kaufpreise für Wohneigentum gewerblicher Bauträger zeigt ein hohes Niveau von regelmäßig über 10 000€/m² Wohnnutzfläche. Betrachtete Kaufpreise für Wohneigentum in kernsanierten Gebäuden übersteigen diesen Wert jedoch kaum und liegen zwischen 6 000€/m² und 10 000€/m².

"Aus unseren Überlegungen zur Bedeutung des Gebäudebestands für den Ressourcenschutz entstand diese Sondierung. Eine der daraus entwickelten Thesen lautet: Mit dem Indikator 'Altbestand' lässt sich das Wiederverwendungspotential von Gebäuden früher erkennen und in weiterer Folge auch aktivieren. Dafür wäre im nächsten Schritt eine entsprechende Methodik zu beschreiben", erklärt Studienautor Lutz Dorsch von der FH Salzburg die Motivation für die Erhebungen.

Die Themen Bauen, Klima und leistbares Wohnen sind eng miteinander verknüpft
Der Gebäudesektor ist nach Angaben der Europäischen Kommission für ca. 36% der Treibhausgasemissionen in der EU verantwortlich. Davon entfallen etwa ein Drittel auf die Herstellung und zwei Drittel auf den Betrieb von Gebäuden. Durch vermehrte Sanierung statt Neubau könnten bereits verwendete Materialien weiter genutzt werden. Dies trägt nicht nur zum Ressourcenschutz bei, sondern reduziert auch die Emissionen bei der Herstellung. So tragen Sanierungen zu einer besseren Treibhausgasbilanz der Gemeinden bei.

Die Stadt Salzburg fördert dort wo sie Einfluss hat solche Projekte, z.B. beim Vorzeigeprojekt "Sanierung der Friedrich-Inhauser-Straße", dort wurden die Aspekte Baukultur, Nachverdichtung und leistbares Wohnen kombiniert. Auch bei stadteigenen Wohnungen werden Sanierungen gegenüber dem Abriss bevorzugt. Es muss auch nicht immer eine Kernsanierung sein, stattdessen können auch Teil-Modernisierungen zur Weiternutzung des Bestands beitragen. Anfang September 2025 wurde etwa eine Wohnung am Mönchsberg für weniger als € 50.000.- brauchbar gemacht, die nur für eine transparente Vergabe über das Wohnservice zur Verfügung steht.

Im privaten Bereich sollte es gleichermaßen das Ziel sein, kleine Brauchbarmachungen oder Sanierungen zu fördern. Auch das Thema Leerstand spiegelt sich in der Baukultur wider. Im gewerblichen Neubau sind die Raten von Leerstand etwa bis zu 4x höher als im gemeinnützigen Bereich. Die Autoren der FH-Analyse zeigen zudem, dass die Kaufpreise bei privatwirtschaftlich entwickelten Neubauvorhaben häufig bei über 10.000 €/m² Wohnnutzfläche liegen.

Was kann die Stadt unternehmen - wo brauchen wir das Land?
Die Stadt Salzburg kann einiges machen, um schleichenden Abgang von leistbarem Wohnen zu verhindern. Bei Umwidmungen und Dichteerhöhungen wird vermehrt das Instrument von so genannten Raumordnungsverträgen angewendet. Private Bauträger vereinbaren darin mit der Stadt, wie das Bauprojekt entwickelt werden muss. Diese Verträge werden, anders als in früheren Regierungsperioden, in Zukunft auch auf ihre Einhaltung kontrolliert. Damit Private wieder mehr sanieren statt abzureißen, braucht es aber auch die Unterstützung der Landesregierung. Die Stadt Salzburg fordert eine Wiederaufnahme der Sanierungsförderung im Rahmen der Salzburger Wohnbauförderung, die von der Landesregierung vor kurzem ausgesetzt wurde. Ohne Gelder für Sanierung wird die Baukultur sonst stark leiden.

"Man hat schon bis jetzt in den Stadtteilen beobachten können, dass die Verdrängung von Häusern durch hochpreisige Neubauten zu Verlust von Baukultur und von Identität im Stadtteil führt. Die Studie zeigt darüber hinaus, dass dieses Phänomen ein Problem für die Leistbarkeit von Wohnraum ist, weil günstige Wohnungen durch solche ersetzt werden, die für immer mehr Menschen nicht mehr erschwinglich sind. Dieser schleichende Verlust von leistbarem Wohnraum ist ein Problem, auch für die städtische Wohnungspolitik. Wir haben bisher, vor allem bei Projekten ohne Umwidmung oder Dichteerhöhung, noch zu wenige Werkzeuge, um dem Phänomen effektiv Einhalt zu gebieten. Mir ist es ein Anliegen, dass abteilungsübergreifend überlegt wird, wie dieser Trend in eine andere Richtung gelenkt werden kann" ergänzt Bürgermeister-Stellvertreter Kay-Michael Dankl.

Ausstellung im Rahmen der Veranstaltung "Lange Nacht der Demokratie"
Im Rahmen einer Ausstellung werden von den Autoren der FH Salzburg Thesen zur vorgestellten Analyse aufgestellt, um einen Partizipationsprozess sowie weitere Diskussionen zu starten. Die Bürger:innen können sich mittels digitaler Umfrage und analogen Alternativen daran beteiligen. Es handelt sich dabei um ein eigenständiges Projekt der FH Salzburg. Die Ausstellung kann bis zur "Langen Nacht der Demokratie" 24. Oktober 2025 im Schloss Mirabell besucht werden. Die Stadt Salzburg lädt Interessierte dazu ein, mitzudiskutieren.

Veranstaltungshinweis:
Ausstellung "Visualisierung einer schleichenden Veränderung der gebauten Umwelt" vom 15. September bis zum 24. Oktober 2025 in den Räumen von Bgm.-Stv. Kay-Michael Dankl im Schloss Mirabell, Mirabellplatz 4, Raum 152 (neben Marmorsaal)