Investissement en France, Bureaux en Île-de-France et Logistique : résultats du 3^ème trimestre 2026 et perspectives

Investissement en immobilier d'entreprise : de plus en plus contraint, mais porté par quelques transactions emblématiques

Avec un volume cumulé de plus de 12 milliards d'euros investis depuis le début de l'année, le marché de l'investissement traverse une période marquée par une réelle fébrilité. La hausse observée par rapport à 2025 (+10%) masque une forte dépendance à quelques transactions exceptionnelles, dont la cession du portefeuille Proudreed intervenue au deuxième trimestre. En dehors de ces opérations, l'activité demeure limitée. Avec seulement 3,9 milliards d'euros investis, le troisième trimestre figure parmi les plus faibles enregistrés depuis plus de dix ans. « La brutale remontée des taux, les incertitudes budgétaires et fiscales ainsi qu'une visibilité économique limitée continuent de freiner les prises de décision et de peser sur la liquidité du marché. Dans ce contexte, seuls trouvent preneurs dans de bonnes conditions les actifs sécurisés ou offrant un potentiel de création de valeur clairement identifié, les autres sont susceptibles de subir des décotes en forte hausse. », analyse Brice de Germay, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

Le marché des bureaux demeure la première classe d'actifs en France avec 4,2 milliards d'euros investis sur les neuf premiers mois de l'année, soit environ un tiers des volumes engagés. Cette performance masque toutefois une forte concentration des capitaux sur quelques transactions emblématiques en Île-de-France. À elle seule, l'acquisition de Capital 8 par Pontegadea pour près de 835 millions d'euros constitue le principal marqueur du troisième trimestre. Les marchés régionaux restent pénalisés par le manque d'opérations significatives. Le segment de la logistique et des locaux d'activité retrouve quant à lui un rythme plus habituel après l'effet exceptionnel de la transaction Proudreed au deuxième trimestre, avec près de 700 millions d'euros investis au T3. Le commerce marque en revanche un net ralentissement. En l'absence de grandes transactions comparables à celles réalisées sur les Champs-Élysées au premier semestre, les volumes investis atteignent tout juste les 600 millions d'euros au T3, illustrant un marché toujours très dépendant d'un nombre limité d'actifs prime. Enfin, l'hôtellerie poursuit sa montée en puissance et confirme son statut de classe d'actifs attractive pour les investisseurs en quête de diversification. Près de 1,9 milliards d'euros ont été engagés sur les neuf premiers mois de l'année, le secteur étant porté par des performances opérationnelles robustes et des perspectives toujours favorables pour le secteur.

« L'espoir d'un redémarrage progressif du marché s'est estompé au cours de l'été. La forte remontée de l'OAT 10 ans, qui évolue à fin septembre autour des 4,8 %, a ravivé les tensions sur les conditions de financement et provoqué une nouvelle correction des valeurs immobilières. Les décompressions de taux observées sur l'ensemble des classes d'actifs témoignent de cette dégradation des fondamentaux financiers. Dans un contexte marqué par une faible visibilité économique, des incertitudes budgétaires persistantes et un coût de la dette en augmentation, les investisseurs qui demeurent actifs sont extrêmement sélectifs, tandis que les autres adoptent une attitude de "wait-and-see". 2026 devrait se conclure sur un volume d'investissement inférieur à 16 milliards d'euros, ce qui illustre que la reprise escomptée est clairement remise en question. », conclut Brice de Germay.

Marché locatif des bureaux en Île-de-France : le manque de grandes signatures pèse sur la demande placée

La demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 1 050 000 m², soit un niveau en repli de 14 % sur un an et de -23 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Les dynamiques diffèrent selon les typologies de surfaces. Le segment des petites et moyennes surfaces fait preuve d'une plus grande résilience, avec une baisse de seulement 8 %. A contrario, le marché des grandes surfaces enregistre un retrait marqué de 30 % par rapport à 2025, avec seulement six transactions recensées au 3^ème trimestre 2026.

« La demande placée en Île-de-France reste orientée à la baisse et peine à retrouver une dynamique de croissance. Le recul observé depuis le début de l'année est notamment lié à la faiblesse du marché des grandes surfaces, avec seulement 19 transactions supérieures à 5 000 m² signées à fin septembre, contre 31 un an plus tôt. Cette baisse traduit le manque de visibilité des entreprises, qui continuent de privilégier l'attentisme face aux incertitudes économiques et aux contraintes financières. Les projets existent, mais leur concrétisation demeure plus lente et plus sélective. », analyse Eric Siesse, Directeur Général Adjoint en charge du pôle Bureaux Location IDF de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

Derrière la baisse globale du marché se cachent des situations très contrastées selon les secteurs. La Défense et la 2^ème couronne affichent des progressions respectives de 25 % et 36 % grâce à plusieurs signatures d'envergure conclues au cours du premier semestre. À l'inverse, la 1^ère couronne demeure fortement pénalisée et voit son activité reculer de 54 %, malgré la signature, ce trimestre, d'une transaction portant sur 21 000 m² dans l'immeuble JOYA à Fontenay-sous-Bois. À Paris, le marché fait preuve d'une meilleure résistance, avec une demande placée en progression sur le segment des surfaces inférieures à 5 000 m², confirmant la solidité des fondamentaux du marché parisien et l'attractivité persistante de la capitale auprès des utilisateurs.

Logistique en France : des utilisateurs plus sélectifs, des investisseurs toujours prudents

Le marché de la logistique confirme son ralentissement au troisième trimestre 2026, avec un volume placé en recul de 11 % sur un an, pour un total de 2 148 000 m² commercialisés au cours des neuf premiers mois de l'année. Le contraste est particulièrement marqué selon les typologies de transactions : les opérations de clés en main ralentissent nettement, avec seulement deux signatures recensées au cours du trimestre, tandis que les actifs de classe A de seconde main gagnent du terrain, leur nombre progressant de 35 % par rapport à l'an dernier. « Cette évolution pourrait traduire un arbitrage croissant des utilisateurs en faveur de solutions offrant davantage de flexibilité, des délais de mise à disposition plus courts et une meilleure maîtrise des coûts. », analyse Franck Poizat, co-directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

Le marché de l'investissement demeure, quant à lui, fortement pénalisé par un environnement économique et financier peu favorable. Avec un volume investi légèrement inférieur à 1,5 milliard d'euros, le secteur affiche un repli de 28 % sur un an. Cette baisse s'explique notamment par une sélectivité accrue des investisseurs, un allongement des cycles de décision et la persistance d'un décalage de prix entre acquéreurs et vendeurs.

Toutefois, ce ralentissement ne traduit pas un désintérêt pour la logistique, dont les fondamentaux demeurent solides.