Atlas du logement : une cartographie des inégalités territoriales

Publié en décembre 2025, l'Atlas du logement a été réalisé par le groupe immobilier Icade, filiale de la Caisse des dépôts, et le cabinet de conseil OPC. Les explications de Charles-Emmanuel Kühne, directeur général d'Icade Promotion.

En quoi consiste l'Atlas du logement ?

Nous avons co-réalisé l'Atlas du logement avec le géographe Olivier Portier qui est spécialisé dans les évolutions des territoires. Nous avons souhaité ainsi objectiver la crise profonde que traverse le logement. De quoi parle-t-on réellement quand on évoque le mal-logement, la demande de logement sociaux, l'accès à la propriété, les tensions sur le marché locatif ?

L'étude met en évidence, par exemple, l'ancienneté du parc : près de 40 % des résidences principales ont été bâties avant 1970 et ne répondent plus aux exigences actuelles, notamment en matière de performance énergétique.

L'Atlas montre également que le parc de logements a augmenté de près de 11,5 % entre 2010 et 2012, ce qui représente 3,8 millions de logements supplémentaires : une hausse nettement supérieure à la croissance démographique (+ 4,3 % sur la même période). Mais cette augmentation de l'offre est répartie très inégalement sur le territoire : elle bénéficie aux métropoles, aux espaces littoraux et aux zones frontalières.

Quelles sont les principales fractures territoriales ?

D'une part, nous avons des territoires sous tension où l'accès au logement se complexifie. C'est le cas notamment dans les grandes métropoles, les zones frontalières et les littoraux. La pénurie de logement y engendre des difficultés d'accès et une hausse des loyers comme du foncier.

Et, d'autre part, on assiste à une augmentation d'un nombre significatif de logements vacants, souvent inadaptés ou situés dans des zones en perte d'attractivité. La carte des logements vacants se superpose à la diagonale du vide, qui de la Meuse aux Landes, réunit les zones où la densité de la population est la plus faible.

Le vieillissement de la population renforce-t-il aussi ces fractures territoriales ?

Oui, clairement. Le vieillissement de la population constitue lui aussi un facteur important d'inégalités territoriales. Aujourd'hui, 20 % de la population française a plus de 65 ans et la tendance va s'accentuer.

Or l'offre de logement adapté se concentre encore largement dans les grandes villes alors même que la majorité des seniors résident en dehors de celles-ci. Ils sont d'ailleurs surreprésentés, notamment, dans cette diagonale du vide.

Quels sont les principaux enjeux pour les années à venir ?

La politique de réindustrialisation va créer de nouveaux bassins d'emplois. Avec la filière nucléaire, le Cotentin va, par exemple, accueillir plus de 6 000 emplois sur 10 ans. Cela crée de la demande sur le logement, dans une région qui est déjà en sous-offre. Nous estimons que près de 10 000 nouveaux logements seront nécessaires pour accompagner le développement du territoire.

Les filières de l'armement ou des batteries électriques vont créer des milliers d'emploi dans des zones où l'offre de logement fait aujourd'hui défaut. En tant qu'acteur du logement, il est donc de notre responsabilité d'accompagner les territoires pour anticiper et déployer une offre adaptée à leurs besoins futurs.

Au-delà du nombre de logements à produire, quels nouveaux défis faut-il intégrer ?

L'enjeu est loin d'être seulement quantitatif. Les zones les plus attractives sur le plan résidentiel sont aussi souvent les plus exposées au réchauffement climatique et aux aléas naturels : recul du trait de côte sur le littoral, risques d'inondation ou de mouvement de terrain, hausse des températures.

La projection du nombre de nuits chaudes à l'horizon 2050 montre, par exemple, la forte vulnérabilité du pourtour méditerranéen et de la vallée du Rhône. Cela nous oblige à repenser notre manière de construire, à adapter notre savoir-faire, mais aussi à anticiper les migrations internes qui pourraient résulter de ces évolutions.

Comment agir, concrètement, face à cette nouvelle donne ?

L'une des solutions que nous préconisons consiste à reconstruire la ville sur elle-même, en multipliant les réhabilitations d'habitat mixte et bas-carbone.

Une autre piste est la transformation des entrées de ville commerciales en quartiers mixtes. Nous avons estimé que cela représentait un gisement d'1,6 million de logements. Il reste à embarquer l'ensemble des acteurs concernés : propriétaires fonciers, exploitants, élus locaux et, bien sûr, habitants.

Sur ce point, les signaux sont plutôt encourageants : selon une enquête Ipsos, 26 % des Français se disent prêts à habiter dans une entrée de ville commerciale transformée. Cette proportion monte à 40 % chez les moins de 35 ans, qui figurent aussi parmi les plus confrontés aux difficultés d'accès au logement.

Relance logement

Face à la pénurie de logements, le Gouvernement lance le plan Relance logement pour accélérer la construction et faciliter l'accès à un logement abordable. Objectif : créer un choc...

Partager la page

• Facebook
• X (ex Twitter)
• LinkedIn
• Envoyer
• Copier le lien

• Actualité
• · Économie
• › Logement