Семья с детьми может не платить налог при продаже жилья: в каких случаях можно сэкономить

Семья с детьми может не платить налог при продаже жилья: в каких случаях можно сэкономить

Разберем, кто имеет право на льготу, какие условия нужно выполнить и какие документы подготовить.

Когда люди продают квартиру или дом, один из первых вопросов: придется ли платить налог? Если недвижимость была в собственности меньше минимального срока владения - трех или пяти лет в зависимости от ситуации, то с дохода от продажи может возникнуть НДФЛ. Но для семей с детьми есть исключение: при соблюдении определенных условий они могут не платить налог, даже если продают жилье раньше этого срока.

Разберем, кто имеет право на льготу, какие условия нужно выполнить и какие документы подготовить.

Если после продажи квартиры вы планируете покупку нового жилья в ипотеку, подайте заявку на выгодный кредит на Банки.ру.

В каких случаях нужно платить налог при продаже жилья

При продаже недвижимости раньше минимального срока владения НДФЛ возникает, если доход не освобожден от налога и после применения вычета или учета расходов остается положительная налоговая база.

Для налоговых резидентов РФ налог рассчитывается по двухступенчатой шкале:

• 13% - с налоговой базы в пределах 2,4 млн рублей.
• 15% - только с суммы, которая превышает 2,4 млн рублей.

Для налоговых нерезидентов РФ ставка составляет 30%, если доход от продажи подлежит налогообложению.

Если недвижимость была в собственности не менее минимального срока - трех или пяти лет в зависимости от ситуации, - доход от продажи освобождается от НДФЛ. При продаже раньше этого срока налоговый резидент может уменьшить облагаемый доход одним из двух способов:

• Применить имущественный вычет. Годовой лимит - 1 млн рублей для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них и 250 тысяч рублей для иной недвижимости.
• Вычесть документально подтвержденные расходы на приобретение проданного объекта.

Для расчета берут большую из двух сумм - цену по договору или кадастровую стоимость, умноженную на применимый коэффициент. Базовый коэффициент - 0,7, но в регионе он может отличаться. Если вычет или подтвержденные расходы полностью покрывают доход, рассчитанный по этим правилам, налог к уплате не возникает. Семьи с двумя и более детьми также могут воспользоваться отдельным освобождением от НДФЛ, если выполняют условия ниже.

Льгота для семей с двумя и более детьми: что это такое

Если в семье двое или более детей, при продаже жилья можно не платить НДФЛ, даже если недвижимость находилась в собственности меньше минимального срока владения. Условия освобождения установлены пунктом 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Льготу ввел федеральный закон от 29 ноября 2021 года № 382-ФЗ, а с 1 января 2026 года применяются поправки, внесенные федеральным законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ.

Льгота была введена, чтобы поддержать семьи, которые улучшают свои жилищные условия. Например, продают небольшую квартиру и покупают более просторную, чтобы у каждого ребенка было достаточно места. Благодаря этой мере родители могут не откладывать переезд из-за необходимости платить налог при продаже старого жилья.

Чтобы доход от продажи освободили от НДФЛ, семья должна выполнить все условия закона.

Какие условия нужно выполнить, чтобы не платить налог

В семье есть двое или больше детей

У налогоплательщика и (или) его супруга должно быть не менее двух детей, родителями или усыновителями которых они являются. Сам ребенок из такой семьи тоже может воспользоваться льготой, если продает принадлежащее ему жилье и семья выполняет остальные условия. Учитываются несовершеннолетние дети, дети младше 24 лет, если они учатся очно, а также дети, признанные судом недееспособными, независимо от возраста.

Обратите внимание! При определении права на льготу усыновленные дети учитываются наравне с детьми, рожденными в семье.

Возраст детей определяют на дату регистрации перехода права собственности на проданное жилье к покупателю. С 2026 года при проверке права на льготу также учитывают детей, родившихся после этой даты, если они родились не позднее 30 апреля следующего календарного года.

Покупается новое жилье большей площади или стоимости

Семья должна приобрести другое жилье или долю в нем. По сравнению с проданным жильем у приобретенного должен быть выше хотя бы один из двух показателей:

1. Общая площадь.
2. Кадастровая стоимость.

Оба показателя сравнивают с учетом совокупных долей членов семьи в проданном и приобретенном жилье.

Купить новое жилье можно в том же календарном году, когда зарегистрирован переход права на проданное жилье, либо не позднее 30 апреля следующего года включительно. Если обе сделки проходят в одном календарном году, купить новое жилье можно и до продажи старого.

При покупке по договору купли-продажи или мены в этот срок нужно зарегистрировать переход права собственности на новое жилье. При покупке по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) к этому сроку нужно полностью оплатить жилье по договору.

Пример. Если переход права на проданную квартиру зарегистрировали в июле 2026 года, семья может зарегистрировать право на купленную квартиру или полностью оплатить ее по ДДУ не позднее 30 апреля 2027 года включительно. Если право на купленную квартиру зарегистрировали до продажи, например в марте 2026 года, условие о сроке тоже выполнено.

У семьи нет более 50% в другом жилье, которое больше или дороже по кадастру

На дату регистрации перехода права собственности к покупателю проверяют, есть ли у семьи в совокупности более 50% в другом жилом помещении. Если такая доля есть и это помещение больше приобретенного по общей площади или выше по кадастровой стоимости, семья теряет право на льготу.

При продаже жилья взрослым учитывают доли продавца, его супруга и детей младше 18 лет, в том числе усыновленных. Если продавец - ребенок, который подпадает под условия льготы, учитывают также доли его родителей. Для этого условия сравнивают характеристики жилых помещений целиком, независимо от размера приобретаемой доли.

Пример. Семья продает квартиру площадью 50 м² и покупает новую площадью 70 м². Одновременно одному из супругов принадлежит 1/3 квартиры, доставшейся по наследству. Если у остальных учитываемых членов семьи нет долей в той же квартире, совокупная доля семьи составляет 1/3. В этом случае наследственная доля не мешает получить льготу.

Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей

Если кадастровую стоимость можно определить, она должна составлять не более 50 млн рублей. При продаже доли проверяют кадастровую стоимость всего жилого помещения. Например, при продаже половины квартиры с кадастровой стоимостью 60 млн рублей семья не сможет воспользоваться льготой, даже если кадастровая стоимость самой доли составляет 30 млн рублей.

Для покупки нового жилья семья может использовать собственные средства или ипотеку. Направлять на покупку деньги, полученные от продажи прежнего жилья, закон не требует.

Пример. Семья продает квартиру за 7 млн рублей и покупает новую за 10 млн рублей с использованием ипотечного кредита. По этим ценам нельзя определить, выполнено ли условие льготы. Нужно сравнить общую площадь или кадастровую стоимость обеих квартир с учетом долей семьи. Если семья целиком владела квартирой площадью 50 м² и купила целиком квартиру площадью 70 м², условие по площади выполнено. Право на льготу зависит и от остальных условий.

Можно ли не платить налог, если жилье принадлежит ребенку

Если квартира или дом находятся в собственности ребенка полностью или частично, доход ребенка от продажи также может быть освобожден от НДФЛ. Право на льготу проверяют с учетом условий, установленных для семьи.

Однако продажа жилья с детской долей имеет свои особенности.

Необходимо получить разрешение органов опеки

Если несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры или доли в ней, для продажи потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Специалисты проверяют, сохраняются ли имущественные права ребенка и не ухудшаются ли его жилищные условия после сделки.

Обычно при покупке нового жилья ребенку должны предоставить долю в новой недвижимости или обеспечить сохранение его имущественных прав другим способом.

Обратите внимание! Если доход родителя от продажи доли в жилье освобождается от НДФЛ по семейной льготе, доход от продажи доли его ребенка или подопечного в том же жилье также освобождается от НДФЛ при условии, что эти доли проданы одновременно.

Как рассчитывается налог для несовершеннолетнего собственника

Несовершеннолетний собственник является таким же налогоплательщиком, как и взрослый владелец недвижимости. Если после продажи возникает обязанность уплатить НДФЛ, налог рассчитывается исходя из дохода, полученного от продажи принадлежащей ребенку доли.

Если ребенок сам выступает продавцом жилья или доли и условия семейной льготы выполнены, его доход от продажи может быть освобожден от НДФЛ.

Какие документы понадобятся

Чтобы подтвердить право на освобождение от НДФЛ, семье нужно подготовить документы, которые подтверждают наличие детей, продажу старого жилья и покупку нового объекта недвижимости.

Обычно могут понадобиться:

• Документы, подтверждающие наличие детей: свидетельства о рождении детей, документы об усыновлении или другие бумаги, подтверждающие родственные отношения. Для ребенка в возрасте от 18 до 23 лет включительно, которого учитывают по очной форме обучения, понадобится справка из образовательной организации. Если ребенок признан недееспособным, это подтверждает решение суда.
• Документы на проданное жилье: договор купли-продажи, данные о праве собственности и сведения об объекте недвижимости. Они нужны для подтверждения факта продажи жилья и его характеристик, например площади и кадастровой стоимости.
• Документы на новое жилье. При покупке по договору купли-продажи или мены пригодятся договор и выписка из ЕГРН с датой регистрации права. При покупке по ДДУ или через ЖСК нужны договор и документы, подтверждающие полную оплату в установленный срок.
• Выписки из ЕГРН со сведениями о площади, кадастровой стоимости и долях в проданном и приобретенном жилье. Если у семьи есть другое жилье, сведения о нем могут понадобиться для проверки ограничения по совокупной доле.
• Кредитный договор и платежные документы - при необходимости, например, если они помогают подтвердить полную оплату жилья по ДДУ.

Если вы оформляете ипотечный кредит для покупки нового жилья, вам потребуется оформить также и полис ипотечного страхования. Выбрать выгодный вариант вы можете на Банки.ру.

Что делать после продажи жилья

После продажи квартиры или дома семье важно убедиться, что все условия для применения льготы выполнены, и правильно взаимодействовать с налоговой.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если семья с детьми не платила налог на продажу квартиры

Если семья с двумя и более детьми соответствует всем требованиям для освобождения от НДФЛ, подавать декларацию 3-НДФЛ по этой сделке не нужно. Доход от сделки в этом случае не облагается налогом.

Если хотя бы одно из условий льготы не выполнено, продажа недвижимости рассматривается по общим правилам. В такой ситуации продавцу может потребоваться подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно рассчитать налог.

Как сообщить налоговой о праве на льготу

Отдельно получать предварительное разрешение налоговой на применение льготы не требуется. Право на освобождение от НДФЛ зависит от того, выполнены ли условия закона в установленные для них сроки.

Обратите внимание! При необходимости налоговая инспекция может запросить подтверждение права на льготу. Поэтому важно сохранять все документы, связанные с продажей старого жилья и покупкой нового.

Льготы по НДФЛ при продаже квартиры для семей с детьми: главное

Семьи с двумя и более детьми могут продать жилье без уплаты НДФЛ, даже если минимальный срок владения недвижимостью еще не истек. Для этого необходимо выполнить несколько условий:

• В семье должно быть минимум двое детей, которые подпадают под условия льготы.
• Семья должна приобрести другое жилье в год регистрации продажи старого или не позднее 30 апреля следующего года включительно. При покупке по ДДУ или через ЖСК в этот срок нужно полностью оплатить жилье.
• Общая площадь или кадастровая стоимость приобретенного жилья должна превышать соответствующий показатель проданного жилья с учетом совокупных долей семьи.
• Кадастровая стоимость всего проданного жилого помещения, если ее можно определить, не должна превышать 50 млн рублей.
• У учитываемых членов семьи в совокупности не должно быть более 50% в другом жилом помещении, которое превышает приобретенное по общей площади или кадастровой стоимости.

Перед сделкой важно заранее проверить все требования закона и подготовить необходимые документы. Особенно внимательно стоит подойти к ситуации, если среди собственников есть дети, семья покупает жилье в строящемся доме или у ее членов есть доли в другой недвижимости.

1. Главная
2. Новости
3. Статьи
4. Семья с детьми может не платить налог при продаже жилья: в каких случаях можно сэкономить