Copropriétés des années 1970 : sources des clivages entre copropriétaires et leviers d'actions.

Derrière les portes des copropriétés, une réalité plus nuancée qu'il n'y paraît

Dans l'imaginaire collectif, les tensions au sein des copropriétés seraient souvent le reflet d'un choc entre générations. D'un côté, les « anciens », attachés aux habitudes et à la stabilité ; de l'autre, les « nouveaux », porteurs d'idées innovantes et de nouvelles pratiques. Cette lecture simpliste ne correspond pourtant pas à la réalité du terrain. Soutenue par l'ANCT, la recherche-action « Mes vieux voisins » (Cahier n°7 du PUCA), menée sur trois copropriétés horizontales - des ensembles de maisons individuelles mitoyennes - construites dans les années 1970 à Toulouse et en Belgique révèle une dynamique bien plus complexe. Les conflits et les alliances qui animent ces espaces ne s'articulent pas principalement autour de l'âge des résidents, mais plutôt autour des valeurs qu'ils défendent, de leurs parcours résidentiels et des rapports sociaux qui s'y tissent.

Derrière les portes des copropriétés, une réalité plus nuancée qu'il n'y paraît

Dans l'imaginaire collectif, les tensions au sein des copropriétés seraient souvent le reflet d'un choc entre générations. D'un côté, les « anciens », attachés aux habitudes et à la stabilité ; de l'autre, les « nouveaux », porteurs d'idées innovantes et de nouvelles pratiques. Cette lecture simpliste ne correspond pourtant pas à la réalité du terrain. Soutenue par l'ANCT, la recherche-action « Mes vieux voisins » (Cahier n°7 du PUCA), menée sur trois copropriétés horizontales - des ensembles de maisons individuelles mitoyennes - construites dans les années 1970 à Toulouse et en Belgique révèle une dynamique bien plus complexe. Les conflits et les alliances qui animent ces espaces ne s'articulent pas principalement autour de l'âge des résidents, mais plutôt autour des valeurs qu'ils défendent, de leurs parcours résidentiels et des rapports sociaux qui s'y tissent.

L'âge : un facteur parmi d'autres

Contrairement aux idées reçues, les catégories d'« anciens » et de « nouveaux » habitants ne correspondent pas nécessairement à des générations distinctes. Par exemple, des « jeunes » peuvent être installés depuis longtemps dans la copropriété, tandis que des « anciens » peuvent être des arrivants récents. Cette réalité remet en cause l'idée d'un clivage strict entre conservateurs (souvent attribués aux personnes âgées) et innovateurs (souvent attribués aux personnes plus jeunes).

Par ailleurs, l'étude met en évidence l'existence de relations d'entraide et d'alliance entre habitants d'âges et d'anciennetés variés, notamment autour d'activités collectives comme le jardinage ou la gestion des espaces communs. Les projets portés par des résidents plus jeunes peuvent ainsi bénéficier du soutien de leurs aînés lorsqu'ils s'appuient sur des valeurs partagées, telles que l'écologie ou la solidarité, et inversement. Les désaccords, quant à eux, relèvent davantage de questions pratiques - comme la gestion ou la répartition des responsabilités - que de clivages générationnels.

Des conflits résultant davantage des systèmes de valeurs que de l'âge

Au-delà de la question de l'âge, l'étude démontre que les conflits liés aux espaces communs doivent être analysés avant tout à travers les systèmes de valeurs qui se confrontent. Quatre grands registres sont identifiés par les chercheurs :

• Un système managérial, centré sur l'efficacité et la gestion optimale

• Un système conservateur, attaché à la préservation de l'ordre établi

• Un système civique et écologique, fondé sur la solidarité et l'intérêt collectif

• Un système de la débrouille, valorisant l'autonomie, le bricolage et les pratiques informelles.

Les tensions observées résultent principalement de la confrontation entre ces différents registres. Par exemple, les projets de résidentialisation sont justifiés par des logiques de sécurité et de valorisation patrimoniale, relevant des systèmes conservateur et managérial, et peuvent entrer en contradiction avec des visions plus ouvertes et solidaires portées par les systèmes civique et écologique.

Pour que ces débats constructifs puissent émerger, il est essentiel de disposer d'espaces dédiés à la négociation des valeurs. Or, les instances formelles de gestion et les temps dédiés (comme les assemblées générales par exemple) ne parviennent généralement pas à remplir cette fonction : elles laissent peu de place à la délibération, à la co-construction ou à l'expression constructive des désaccords. Ainsi, en l'absence de cadres adaptés, les positions se rigidifient et les conflits persistent, faute de pouvoir être travaillés collectivement.

Des clivages parfois fondés sur des rapports de domination

Au-delà des différences d'âge ou de systèmes de valeurs, les tensions observées au sein du collectif révèlent des rapports sociaux plus complexes, pouvant s'inscrire dans des logiques de domination et d'exclusion. La diversité des profils résulte de trajectoires résidentielles variées, que l'étude regroupe en plusieurs idéaux types : les pionniers, les habitants installés de longue date, les nouveaux arrivants du quartier, les passagers ou encore les « vieux nouveaux ».

Cependant, cette diversité ne se traduit pas systématiquement par une intégration égalitaire de tous les habitants. L'enquête met en évidence des mécanismes d'altérisation visant certains groupes, notamment des personnes issues de l'immigration nord-africaine. En mobilisant le concept de racialisation, les auteurs montrent comment des caractéristiques culturelles ou religieuses peuvent être assignées à ces individus et servir de support à des représentations stéréotypées.

Ces processus contribuent à produire des formes de stigmatisation qui, dans certains cas, prennent la forme de violences verbales ou de menaces. Les témoignages recueillis révèlent ainsi des réactions de rejet associées à la crainte d'une remise en cause de l'identité sociale du groupe ou du projet collectif. Face à ces expériences, les personnes concernées développent parfois des stratégies d'adaptation, telles que l'évitement, la discrétion ou l'invisibilisation de certains aspects de leur identité. Ces mécanismes peuvent limiter leur participation à la vie collective et influencer durablement les dynamiques relationnelles au sein du projet.

Quelles solutions concrètes pour dépasser les clivages et engager des dynamiques collectives ?

Les enseignements de cette étude montrent que le dépassement des clivages au sein des copropriétés ne repose pas uniquement sur la bonne volonté des habitants. Plusieurs orientations sont présentées :

• L'organisation spatiale de la copropriété peut constituer un facteur déterminant. Les configurations en îlots ou en sous-ensembles résidentiels peuvent favoriser la création de relations de proximité en permettant aux habitants de s'identifier à une échelle de voisinage plus restreinte ;
  

• Les espaces collectifs jouent également un rôle essentiel. Supports de mémoires collectives, ils peuvent permettre de transmettre l'histoire de la copropriété, ses événements marquants et les valeurs qui ont contribué à son développement. Ces lieux symboliques favorisent l'intégration des nouveaux arrivants en les inscrivant dans une histoire partagée qui dépasse les parcours individuels. Ils offrent également un cadre permettant aux habitants de se mobiliser autour d'objectifs communs, notamment en matière de transition écologique, d'amélioration du cadre de vie ou d'évolution des usages. Ces enjeux constituent souvent des points de convergence capables de rassembler des publics variés, indépendamment de leur âge ou de leur statut d'occupation ;
  

• Les outils de gouvernance favorisant le dialogue sont également pertinents. A ce titre, l'étude prend l'exemple de la construction d'une charte collective, inspirée des démarches d'habitat participatif, qui permet de formaliser les principes partagés tout en offrant un cadre de discussion entre les différents groupes d'habitants ;
  

• La création d'espaces de négociation adaptés apparaît comme la solution la plus structurante pour construire une copropriété plus autonome et inclusive. En offrant des cadres de discussion moins formels que les assemblées traditionnelles, ils permettent une participation plus large des habitants et contribuent à instaurer une culture du dialogue.

POUR ALLER PLUS LOIN - LES RÉFÉRENCES « MES VIEUX VOISINS » :

• La publication de référence :Cahier Copropriété n°7 - Habiter et voisiner dans les espaces de copropriétés intergénérationnelles (PUCA, Janvier 2026). Un ouvrage transdisciplinaire indispensable pour comprendre comment l'ancienneté résidentielle structure les pratiques de gestion et de voisinage à Toulouse et à Bruxelles.

• Le support visuel à visionner :Table ronde 2 - Les copropriétés : des espaces bâtis où on (co)habite, issue du colloque du 02/07/2025 (disponible en replay). Un excellent complément pour analyser l'ajustement permanent entre résidents au sein des espaces intermédiaires.

• L'article thématique associé :Habiter, voisiner et s'ajuster avec les autres en copropriété publié par Leroy Merlin Source, qui explore les dynamiques fines des relations de bon voisinage.

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