Il mercato immobiliare nel 2026: crescita costante per vendite ( 3,1%) e affitti ( 8,1%).

Per il mercato immobiliare, il 2025 è stato un anno di consolidamento delle tendenze emerse dalla seconda metà dello scorso anno: l'interesse verso gli affitti ha vissuto una fase di assestamento dopo un lungo periodo di espansione, mentre le compravendite sono ripartite con slancio grazie a condizioni creditizie in miglioramento. Ma cosa ci si aspetta dal nuovo anno?

Immobiliare.it Insights, proptech company guidata da Luke Brucato, specializzata in analisi di mercato e data intelligence e parte del gruppo Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, ha tracciato* le prospettive dei prezzi al metro quadro delle abitazioni in Italia e nelle 12 principali città del Paese per il 2026.

Secondo le stime, anche il prossimo sarà un anno di aumenti, sia per le compravendite che, soprattutto, per le locazioni: a fine 2026 i prezzi di vendita a livello nazionale risulteranno superiori del 3,1% rispetto a quelli attuali, ma i canoni cresceranno più rapidamente e segneranno un +8,1%.

Guardando alle singole città, gli incrementi percentuali più rilevanti per la vendita sono attesi a Firenze (+6,8%), Catania (+6,6%) e Verona (+6,4%). Per gli affitti, invece, guiderà la classifica Bari (+9,3%), seguita da Torino (+8,5%) e Palermo (+6,8%).

Analizzando le due grandi metropoli per antonomasia del nostro Paese, Milano e Roma, le previsioni indicano rialzi più significativi nel capoluogo lombardo rispetto alla Capitale: a Milano - che conserverà lo status di città più cara del Paese in entrambi i settori - i prezzi al metro quadro per l'acquisto aumenteranno del 2% entro fine 2026, mentre Roma crescerà di circa la metà (+1,1%). Sul fronte delle locazioni, la città meneghina registrerà un +5%, contro il +4,2% della Capitale.

«Il 2026 si preannuncia come un anno di continuità rispetto alle tendenze emerse negli ultimi mesi del 2025 - commenta Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it. - La domanda abitativa resterà sostenuta e continuerà a riflettersi sia sulle compravendite sia sulle locazioni. Sul fronte delle vendite, prevediamo una crescita più stabile e moderata, sostenuta da condizioni creditizie favorevoli. Per gli affitti, invece, i canoni cresceranno più dei prezzi di vendita, riflettendo uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta nelle principali città».

Comprare casa nel 2026: i prezzi attesi per la vendita

Entrando ancor più nel dettaglio delle singole città, nel 2026 i prezzi di vendita a Firenze aumenteranno di oltre 300 euro al metro quadro, superando la soglia dei 5.000 euro/mq: dai 4.738 attuali si passerà a 5.061. Anche Bologna registrerà una crescita rilevante, pari a 223 euro/mq, da 3.747 a 3.970 euro/mq.

Verona e Venezia sperimenteranno rialzi molto simili, +179 euro/mq nel primo caso e +174 nel secondo. Nella città scaligera i valori saliranno dagli attuali 2.807 euro/mq ai 2.986 di fine 2026, mentre nel capoluogo veneto da 3.445 a 3.619 euro/mq. Rincari superiori ai 100 euro/mq interesseranno anche Milano - dove una casa arriverà a costare quasi 5.700 euro/mq - Bari (da 2.248 a 2.355 euro/mq) e Napoli (da 3.032 a 3.137 euro/mq).

Come per le due città venete, anche i principali centri siciliani, Catania e Palermo, registreranno una crescita quasi identica, rispettivamente +86 euro/mq e +80 euro/mq.

Gli incrementi più contenuti per le case in vendita riguarderanno Roma, Genova e Torino: nella Capitale l'aumento sarà di 39 euro/mq (da 3.652 a 3.691 euro/mq), mentre nel capoluogo ligure e in quello piemontese i rialzi ammonteranno rispettivamente a +24 e +22 euro/mq.

Come si comporteranno i canoni

Per quanto concerne gli affitti, Bari e Firenze saranno le città con gli incrementi assoluti più consistenti nel 2026, seppur partendo da livelli di spesa molto diversi: nel capoluogo pugliese si passerà da 13 a 14,2 euro/mq, mentre la città toscana sfiorerà i 23 euro/mq dai 21,7 attuali. Aumenti marcati si registreranno anche a Milano, da 22,6 a 23,7 euro/mq, e a Torino, da 12,7 a 13,7 euro/mq.

Roma supererà i 19 euro/mq (oggi è a 18,5), mantenendosi sopra Bologna, che però conoscerà un rialzo più deciso, dai 17,1 euro/mq attuali ai 18 di fine 2026.

Le previsioni indicano performance molto positive anche per Palermo e Catania, attualmente a pari merito a 9,4 euro/mq. Palermo raggiungerà i 10 euro/mq, mentre Catania si porterà a 9,9 euro/mq. Bene anche Napoli, da 14,8 a 15,5 euro/mq, Verona, che raggiungerà i 13 euro/mq (dai 12,4 attuali), e Genova, che da 10,6 euro/mq toccherà quota 11.

Tra le città analizzate, Venezia sarà quella caratterizzata dalla maggiore stabilità, con una crescita limitata all'1,4%: da 16,1 a 16,3 euro/mq.

Milano e Roma: le previsioni per i quartieri

Lo studio di Immobiliare.it Insights si focalizza infine sulle previsioni dei prezzi nei quartieri di Milano e Roma. Nel capoluogo lombardo tutte le aree, senza eccezioni, registreranno aumenti in entrambi i settori nel corso dell'anno: i prezzi richiesti per l'acquisto saliranno soprattutto a Precotto-Turro (+8,7%), Viale Certosa-Cascina Merlata (+8,3%) e Bicocca-Niguarda (+8%), mentre i rialzi più contenuti interesseranno la zona Arco della Pace-Arena-Pagano (+0,5%).

Per gli affitti, invece, saranno soprattutto le aree centrali a trainare gli incrementi: il Centro guiderà la classifica con un +9,2%, seguito da Solari-Washington (+8,4%) e Centrale-Repubblica (+7,8%). L'aumento più limitato é previsto per la cerchia dei Navigli, che comunque faranno segnare un solido +3%.

A Roma il quadro è più eterogeneo, in particolare per le locazioni. In alcuni quartieri, infatti, i canoni nel 2026 diminuiranno: è il caso di Termini-Repubblica (-2,9%) e Aventino-San Saba-Caracalla (-2,4%). All'opposto, si prevedono forti rialzi a Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie (+8,3%) e Magliana-Trullo-Parco de' Medici (+7,2%).

Più uniforme la crescita dei prezzi di vendita, con incrementi diffusi in tutta la città: i più sostanziosi riguarderanno Testaccio-Trastevere (+6,1%), seguito da Garbatella-Navigatori-Ostiense (+5,5%) e Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie (+4,9%). La crescita più lieve si registrerà invece a Porta di Roma-Casal Boccone (+0,6%).

*Il forecast si basa su un algoritmo predittivo che consente di avere le proiezioni dei prezzi per i 12 mesi a venire. Le predizioni sono basate su modelli di machine learning, basati su ensemble di alberi decisionali. I modelli utilizzano lo storico della variabile da predire per determinare il valore futuro più probabile. I dati di riferimento utilizzati sono i prezzi unitari medi (euro/mq) calcolati per ogni comune e per ogni quartiere delle principali città italiane, con periodicità mensile a partire dal 2016. Le città analizzate sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e Verona.

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